Le secteur immobilier français entre dans une phase de transformation majeure en 2025, marquée par des réformes législatives ambitieuses et des décisions jurisprudentielles récentes qui redessinent les obligations des propriétaires, des bailleurs et des copropriétaires. Voici un tour d’horizon des nouveautés à intégrer pour naviguer sereinement dans ce paysage réglementaire en mutation.
Diagnostics Énergétiques : Une Réglementation Renforcée
Interdiction de louer les logements classés G
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont officiellement exclus du marché locatif. Cette interdiction, qui s’applique aux nouveaux contrats, renouvellements et reconductions tacites, oblige les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour atteindre au minimum la classe F. Les bailleurs récalcitrants s’exposent à des sanctions accrues, incluant des amendes et l’impossibilité de percevoir des loyers jusqu’à mise en conformité.
DPE Collectif pour les Copropriétés
Les copropriétés de 50 à 200 lots doivent désormais réaliser un DPE collectif, une obligation entrée en vigueur au 1er janvier 2025 pour les immeubles dont le permis de construire date d’avant 2013. Ce diagnostic, qui évalue la performance énergétique globale du bâtiment, doit être renouvelé tous les 10 ans (sauf pour les classes A, B ou C). Il s’accompagne d’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), obligatoire pour les immeubles de plus de 15 ans, visant à planifier les rénovations sur une décennie.
Audit Énergétique Élargi aux Logements E
Pour les ventes de maisons individuelles ou immeubles en monopropriété classés E, un audit énergétique s’ajoute au DPE depuis le 1er janvier 2025. Présenté dès la première visite, ce document détaille les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique, renforçant ainsi la transparence pour les acquéreurs.
Jurisprudence : Clarifications sur les Responsabilités
Les tribunaux ont rendu en 2025 des décisions marquantes qui influencent les pratiques immobilières :
Garantie Décennale et Choix de Réparation (Cass. 3e civ., 16 janvier 2025, n°23-17-265)
Par un arrêt publié au bulletin du 16 janvier 2025, la Cour de cassation confirme son approche pragmatique des dispositions de l’article 1792 du code civil et rappelle que seul le maître d’ouvrage peut décider des modalités de réparation du dommage subi.
Cette décision offre une flexibilité accrue aux propriétaires confrontés à des pathologies du bâtiment, tout en obligeant les constructeurs à mieux anticiper les litiges.
Congé pour Travaux Énergétiques (CA Bordeaux, 6 janvier 2025, n°22/05642)
La Cour d’appel de Bordeaux a validé le congé donné par un bailleur pour réaliser des travaux d’amélioration énergétique, à condition que ceux-ci nécessitent effectivement la libération des lieux. Cette jurisprudence sécurise les propriétaires souhaitant rénover leurs biens pour répondre aux exigences du DPE, tout en rappelant l’importance de justifier la nature des travaux.
Fiscalité Immobilière : Fin du Pinel et Nouveaux Ajustements
Le projet de loi de finances 2025, en cours d’adoption, marque un virage dans les incitations fiscales :
Clap de Fin pour la Loi Pinel
Le dispositif Pinel, qui offrait des réductions d’impôt pour l’investissement locatif dans le neuf, s’est éteint au 31 décembre 2024. Cette disparition, largement anticipée, pousse les investisseurs à se tourner vers d’autres mécanismes, comme le dispositif Malraux (orienté sur la rénovation patrimoniale) ou les aides à la rénovation énergétique via MaPrimeRénov’, maintenu en 2025 avec un budget stable.
Hausse Potentielle des Frais de Notaire
Une augmentation des droits de mutation à titre onéreux (frais de notaire) est à l’étude, avec une possible hausse de 8 à 9 % selon les départements. Si cette mesure est adoptée, elle impactera directement le coût des transactions immobilières, rendant l’acquisition plus onéreuse.
Prêt à Taux Zéro (PTZ) Généralisé
Prolongé jusqu’en 2027, le PTZ s’ouvre à tous les territoires pour les logements neufs collectifs en zones tendues et les logements anciens à rénover. Avec une part finançable portée à 50 % pour les ménages modestes, cet outil vise à soutenir l’accession à la propriété dans un contexte de crise du logement.
Évolution de la fiscalité des locations meublées non professionnelles
La loi de finances rehausse la fiscalité sur les plus-values réalisées lors de la revente d’un bien immobilier, mis en location meublée non professionnelle (LMNP), en réintégrant l’amortissement comptable déductible des recettes locatives imposables, dans le calcul de la plus-value de cession. Sont exclues de cette évolution fiscale les résidences étudiantes, les résidences seniors et les résidences pour personnes handicapées.
En revanche, les propriétaires seront toujours exemptés d’impôt sur les plus-values de cession après une détention de 22 ans de leur logement et de cotisations sociales après 30 ans.
Le dispositif « Loc’Avantages » est maintenu
Le dispositif « Loc’Avantages » qui avait été supprimé fin 2024, est reconduit jusqu’en 2027. Il permet aux bailleurs qui louent leur logement avec un loyer inférieur aux prix du marché, à des locataires aux revenus modestes, de bénéficier d’une réduction d’impôt à condition de signer une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat).
Copropriété : 60 Ans de la Loi de 1965 et Modernisation
Le 10 juillet 2025 célébrera les 60 ans de la loi du 10 juillet 1965, socle du droit de la copropriété. Malgré des réformes envisagées (notamment une codification avortée), les évolutions se concentrent sur des obligations pratiques :
Fonds de Travaux Obligatoires
Depuis le 1er janvier 2025, les copropriétés de moins de 51 lots doivent constituer un fonds de travaux, élargissant une mesure déjà en place pour les plus grandes structures. Cette épargne collective vise à financer les rénovations énergétiques et les travaux d’entretien.
Pouvoirs Accrus des Maires
Les municipalités peuvent désormais limiter les locations touristiques (type Airbnb) via des autorisations préalables et imposer un DPE, une mesure renforcée en 2025 pour lutter contre la pénurie de logements en zones tendues.
Pathologies et Construction : Normes Techniques Évoluées
Les nouvelles constructions doivent respecter des normes énergétiques plus strictes issues d’un décret du 1er janvier 2025, dans la lignée de la RE2020. Ces exigences, visant la neutralité carbone d’ici 2050, imposent aux promoteurs une adaptation rapide, notamment sur l’isolation et les systèmes de chauffage. Parallèlement, les diagnostics techniques (amiante, plomb, termites) restent incontournables, avec une
vigilance accrue sur leur actualisation.
Conclusion : Une Adaptation Incontournable
En 2025, le droit immobilier se modernise sous l’impulsion de la transition énergétique et des besoins du marché. Propriétaires et professionnels doivent s’adapter à un cadre plus exigeant, où la performance énergétique, la transparence juridique et la responsabilité fiscale occupent une place centrale. Pour anticiper ces changements, le recours à des experts (diagnostiqueurs, avocats spécialisés, gestionnaires de patrimoine, huissiers) devient essentiel.
Restez informés et proactifs : l’immobilier de demain se construit dès aujourd’hui.
Par Rodolphe Kujawa,
pour La Maison des Experts Immo