I. Définition de la réception des travaux
L’article 1792-6 du Code civil définit la réception des travaux comme :
« L’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserve. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. »
La réception marque un moment clé dans l’opération de construction, tant sur le plan juridique que technique. Elle constate l’achèvement de l’ouvrage et entraîne des effets majeurs, notamment sur le transfert des risques et le déclenchement des garanties légales.
II. Les différentes formes de réception
1. La réception expresse
La réception expresse résulte de la rédaction d’un procès-verbal de réception signé par les parties. Ce document, établi contradictoirement, mentionne éventuellement des réserves et fixe la date officielle de réception.
2. La réception tacite
Elle est caractérisée par la volonté non équivoque du maître d’ouvrage d’accepter les travaux, déduite d’un faisceau d’indices, généralement :
- La prise de possession de l’ouvrage, et
- Le paiement intégral (ou substantiel) du prix.
La jurisprudence précise :
- Cass. civ. 3e, 21 décembre 2023, n° 22-15.655 : prise de possession + paiement intégral (y compris retenue de garantie) = réception tacite.
- Cass. civ. 3e, 15 juin 2022, n° 21-22.770 : paiement total à la date de prise de possession = réception tacite.
- Cass. civ. 3e, 29 juin 2022, n° 21-17.997 : prise de possession + paiement des travaux = présomption de réception tacite.
- Cass. civ. 3e, 15 juin 2022, n° 21-15.023 : prise de possession + paiement substantiel = réception tacite, même avec des travaux de finition non achevés.
⚠ Limite :
- Cass. civ. 3e, 23 mai 2024, n° 22-22.938 : en cas de travaux sur un ouvrage existant, la prise de possession et le paiement ne suffisent pas à caractériser une réception tacite.
3. La réception judiciaire
Elle est prononcée par le juge lorsqu’un désaccord empêche une réception amiable.
- La volonté de réceptionner n’est pas une condition : seule compte la constatation que l’ouvrage est en état d’être reçu ou habité.
- Références :
- Cass. civ. 3e, 2 février 2017, n° 16-11.677
- Cass. civ. 3e, 20 septembre 2011, n° 10-21.354
- Cass. civ. 3e, 11 janvier 2012, n° 10-26.898
- Cass. civ. 3e, 24 novembre 2016, n° 15-26.090
III. Les réserves à la réception
La réception, expresse ou tacite, peut être assortie de réserves.
- Elles doivent être inscrites clairement et précisément dans le procès-verbal de réception.
- Le maître d’œuvre, qui assiste le maître d’ouvrage, est tenu à une obligation de conseil.
- Les désordres réservés restent à la charge de l’entreprise concernée et doivent être levés dans un délai fixé entre les parties.
IV. Caractéristiques de la réception
- Unicité : la réception est unique pour tous les corps de métiers, sauf stipulation contractuelle contraire.
- Contradiction : elle doit être prononcée contradictoirement.
- Cass. civ. 3e, 7 mars 2019, n° 18-12.221 : le caractère contradictoire est respecté si l’entreprise absente à la réception a été régulièrement convoquée.
V. Conséquences de la réception des travaux
- Fin du contrat de louage d’ouvrage
- La mission de l’entreprise prend fin, sauf levée des réserves encore en cours.
- Transfert de la garde et des risques
- Avant réception : le constructeur est responsable du chantier.
- Après réception : le maître d’ouvrage en devient responsable et doit souscrire une assurance adaptée (ex. multirisques habitation).
- Effet de purge des vices apparents
- Une réception sans réserve couvre les vices apparents.
- Cass. civ. 3e, 18 janvier 2024, n° 22-22.480 : effet de purge confirmé.
- Le caractère apparent s’apprécie selon :
- La qualité du maître d’ouvrage (Cass. civ. 3e, 29 juin 2022, n° 21-18.304)
- L’ampleur et les conséquences visibles à la réception (Cass. civ. 3e, 16 février 2022, n° 21-12.828).
- Point de départ des garanties légales
- Garantie de parfait achèvement (art. 1792-6 C. civ.)
- Garantie biennale (art. 1792-3 C. civ.)
- Garantie décennale (art. 1792 C. civ.)
- Paiement du solde et de la retenue de garantie
- La réception permet d’exiger le règlement final.
VI. Différences avec l’achèvement et la livraison
- Achèvement : notion matérielle → les travaux sont terminés.
- Réception : notion juridique → déclenche transfert des risques, garanties, et purge des vices apparents.
- Livraison : remise matérielle des clés (souvent en VEFA), sans nécessairement équivaloir à une réception.
La livraison correspond uniquement à la remise matérielle de l’ouvrage, tandis que la réception est un acte juridique aux effets beaucoup plus étendus (déclenchement des garanties, purge des vices apparents).
Ces deux notions ne se confondent donc pas.
Par Stéphane Malen,
pour La Maison des Experts Immo